招商蛇口提升发展质量 上半年营业总收入575.63亿元

　　8月30日，招商蛇口(001979.SZ)发布2022年半年报。上半年，公司实现营业总收入575.63亿元，归属于上市公司股东的净利润18.87亿元，经营活动产生的现金流净额约为36亿元，同比增长29.8%。

　　报告期内，招商蛇口主抓以加速去化为核心的存货管理，累计实现签约销售面积487.51万平方米，签约销售金额1188.27亿元。新增土地储备方面，公司累计获取土地27宗，新增计容建筑面积419.87万平方米，权益面积264.51万平方米，主要聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市。

　　2022年是招商蛇口的“品质年”，在持续做优产品质量，提升服务质量之外，公司在新形势下推进“三个转变”落地，全面提升发展质量。

　　值得注意的是，在当前的这一轮房地产行业调整中，虽然高毛利的红利不再，但市场的基本需求和利润空间依然存在，经营稳健、财务安全的企业仍有获得可持续发展的机会。

　　截至2022年6月30日，招商蛇口“三道红线”全部保持绿档，上半年综合资金成本为4.1%，较年初降低38BP。

　　开发业务稳中有进

　　半年报显示，招商蛇口在上半年保持战略定力，在弱市环境下盘库存、抓去化，运用数字化营销手段，加强销售及回款管理。报告期内，公司全口径签约金额在在全国房企中排名第六，较去年同期再提升一位。

　　深耕城市的成效进一步凸显。公司在上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉、昆明、南通、徐州、烟台、绍兴、中山、 无锡、太仓等14个城市进入当地流量销售金额排名前十。

　　报告期内，招商蛇口建立项目分级管理机制，分城市、分板块实施差异化销售政策，大幅提高管理颗粒度和精细度，线上营销继续发力，线上获客量逐步提升。

　　另一方面，在投资管控上，招商蛇口坚定“区域聚焦、城市深耕”的发展策略，资源获取聚焦“强心30城”，深耕其中“6+10城”，以稳健发展为主线，夯实投资质量。此外，公司积极布局旧改，采取收购、合作及创新金融等模式，推进旧改差异化发展。

　　上半年，招商蛇口包括招拍挂、收并购含住宅性质的土地支出及收并购含住宅项目的土地成本权益支出位233亿元，住宅开发项目权益销售额位606亿元。

　　报告期内，公司持续打造精品计划2.0，强化方案设计质量、施工质量管控，通过推广828 技术，利用数字化技术加强精细化施工管理，同时全面推行精益交付管理，全流程提升产品品质。

　　作为绿色人居的探路者和实践者，招商蛇口在行业内发挥着示范引领作用，公司在“双碳”目标纲领的指引下加快低碳建筑重大科技攻关。报告期内，公司在上海的璀璨城市项目成为上海零能耗建筑试点项目，荣获中国建筑节能协会颁发的“零能耗建筑证书”。

　　2022年上半年，招商蛇口新增绿色建筑项目28个，新增建筑面积363万平方米；其中绿色二星及以上认证项目19个。截至2022年6月30日，公司累计建设绿色建筑项目377个，建筑面积达4602万平方米。上半年公司装配式建筑面积达 1860.5万平方米，占新开工及在建项目面积比例为58.2%。

　　聚焦经营性优势赛道

　　若说招商蛇口“品质年”的“品”在上半年通过开发业务得到充分展现，那么“质”的推进则在持有业务的发展上表现透彻。

　　“质”是在新形势下推进“三个转变”落地，全面提升发展质量。“三个转变”包括坚定从开发为主向开发与经营并重转变；坚定从重资产为主向轻重结合转变；坚定从同质化竞争向差异化发展转变。

　　基于对行业形势的判断以及公司实际资源沉淀和发展需要的考虑，招商蛇口在“十四五”战略规划中进一步深化了持有业务“双百战略”行动计划。上半年，公司以提升存量资产经营效益及资产价值为发展目标，基本完成持有业务“专业化、垂直化”的组织架构变革，以“一业态一模板”为抓手提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力，在持有业务投资发展与运营管理逻辑上形成管理闭环。

　　其中，集中商业是招商蛇口“十四五”战略规划着重打造的业务主赛道，报告期内，公司继续优化集中商业“一业态一模板”，以提升 EBITDA 回报率为目标，全面提升资源获取、开发建设和运营管理能力，持续提升持有业务经营效益与品牌影响力。

　　截至2022年6月30日，公司经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共29个，布局在上海、深圳、南京、苏州、成都和重庆等16个城市。根据披露，6月24日，定位为“城市会客厅、文化新地标”的常熟琴湖溪里正式开业，招商率达100%，开业率91%，开业首日客流破15万人次。

　　另一方面，招商蛇口在上半年深度挖掘写字楼全价值链提升机会，在深圳、上海、武汉等地进行项目布局。报告期内，招商局商业房托(1503.HK)收购由公司持有的北京招商局航华科贸中心项目，首次布局大湾区外的核心写字楼资产。于招商蛇口而言，进一步完善其持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。

　　其他业态表现上，上半年，公司长租公寓(含未开业项目)合计布局全国21城，约3.7万间；公司运营管理中的酒店共14家，包括国内12家，国外2家；公司主要运营管理的产业园项目涵盖了网谷、意库、智慧城三大品牌系列，园区内还具备创新孵化基地——招商创库，目前运营期项目7个，建筑面积2.25万平方米。

　　全面落实降本增效

　　践行“品质年”的各项管理要求，除了以加速去化为核心的存货管理，招商蛇口在上半年还主抓以开源节流为核心的现金流管理、以稳杠杆为核心的财务管理。

　　当前，国内房地产市场持续降温，行业面临挑战。上半年全国商品房销售面积6.89亿平方米，同比下降22.2%，商品房销售金额6.61万亿元，同比下降28.9%；全国房地产开发投资6.83万亿元，同比下降5.4%，房屋新开工面积6.64亿平方米，同比下降34.4%。

　　为促进房地产市场平稳健康发展，在坚持“房住不炒、因城施策”的总基调下，相关部门出台了多项支持刚性和改善性合理住房需求释放的政策，供应端主要逐步改善房企的融资环境，支持企业合理的融资需求，适度调整土拍规则来提高市场积极性。

　　面对日益变化的市场形势，招商蛇口表示，将坚定转型方向，把风险防控放在首位，做好风险应对预案；同时，坚守“三道红线”绿档，保留安全边际。

　　报告期内，招商蛇口在满足“三道红线”的同时，采取中短期稳杠杆和优结构的融资策略，整体债务结构稳固、风险可控。上半年，公司全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。

　　截至2022年6月30日，招商蛇口的总资产为8803.79亿元，归母净资产为982.8亿元，毛利率(税前)为18.59%，资产负债率为69.28%，净负债率为44.67%。成本方面，公司的销管费率为4.47%。“三道红线”指标表现上，剔除预收账款，公司的资产负债率为62.38%，净负债率为48.96%，现金短债比为1.48。

　　对于下半年，招商蛇口表示，将以“全面开源节流，确保现金流安全”为主基调，夯实开发业务基本盘，兼顾中长期能力建设，增强践行“三个转变”的基本功，培育未来业绩增长的第二曲线。

（文章来源：中国经营网）